Отпис затезних камата - откуп државних станова

Крајем прошле године обратила ми се група грађана који су добили неочекивани износ камата  на наплату код плаћања откупа стана Фонду становања Републике Српске, па сам на наставку 21. сједнице Народне скупштине Републике Српске, одржане 22., 23., и 24. октобра 2012. године, поставио сљедеће посланичко питање:

„...2002. године ови су грађани потписали уговоре о откупу стана на отплату са Фондом становања у којима није прецизно наведено од када почиње да тече обавеза уплаћивања рата за откуп стана (наведена је само година). Они су почели да отплаћују уговорене рате из наведеног уговорa у мјесецу након овјере потписа код надлежног суда. Међутим, Фонд становања је њихову обавезу рачунао од мјесеца када је потписан уговор, о чему они нису били благовремено информисани. Из тог разлога, кумулативна камата на неплаћене обавезе (у тих неколико мјесеци) је протеклих година нарасла до износа главнице када је Инвестиционо-развојна банка Републике Срспке обуставила обрачун камата из разумљивих разлога. Тек након истека отплатног периода (наведеног у уговору) ИРБ Републике Српске је обавијестила ове грађане да морају да измире наведене обавезе у погледу кумулативне камате. Ови грађани нису имали информацију и потпуно су затечени да се кумулативна камата увећавала, те нису могли благовремено реаговати, штавише, у финансијким картицама у које су грађани имали право увида (које су периодично и користили) није био приказан наведени дуг проистекао на име затезних камата, нити их је било ко о томе обавијестио приликом увида.

Будући да је Фонд становања укњижио ова потраживања, Инвестиционо-развојна банка нема правни основ да искњижи ове обавезе грађана у погледу кумулативних камата које су протеклих година нарасле до износа главнице. Већина ових грађана су пензионери и нису реално у могућности да измире ове обавезе.

Може ли Влада Републике Српске (евентуално у сарадњи са Народном скупштином ) ријешити овај проблем, и грађанима искњижити ове обавезе које нису настале као резултата небриге и неиспуњења обавезе ових грађана, већ искључиво као резултат неспоразума и неажурности администрације?“                                    

Добио сам сљедећи ОДГОВОР:    

Законом о приватизацији државних станова („Службени гласник Републике Српске број 118/11, а претходно број 72/07), прописано је: да се приватизација врши откупом, који се станови могу откупити, ко су продавци и купци, да се о откупу закључује уговор прописане форме и садржаја који се овјерава у суду, како се утврђује откупна цијена, да се цијена уплаћује Фонду становања, шта могу бити средства и начини плаћања, (одједном или у мјесечним ратама најдуже до 20 година), да купац на основу уговора стиче својину на стану уписом у јавну евиденцију.

Упутством о утврђивању откупне цијене стана и обрасцима за примјену закона („Службени гласник Републике Српске“ број 41/01), донесеним на основу наведеног Закона у циљу јединствене примјене, прописана су два обрасца уговора (Уговор о откупу стана и Уговор о откупу стана на отплату).                                                                                            

Обрасци имају фиксни садржај у погледу општих услова и исплате цијене. Уговоромо откупу стана одређено је,  да се исплата врши одједном  и то у року од 15 дана од дана овјере потписа на уговору. Уговором о откупу стана на отплату одређено је да се исплата врши у мјесечним ратама до 15-ог у мјесецу за сваки мјесец, а почев од мјесеца који уговорне стране одреде, те да у случају неплаћања 3 узастопне рате, цијели неотплаћени остатак откупне цијене стана доспијева одмах на наплату.

Из наведеног је видљиво, да прописани фиксни садржај уговора о откупу стана на отплату не одређује да исплате почињу од дана овјере потписа на уговору, већ од дана односно мјесеца који уговорне стране одреде.  И једним и другим уговором одређено је да наредног мјесеца, носиоцу станарског права престаје обавеза плаћања станарине, што у контексту наведеног значи, да је то код Уговора о откупу стана наредни мјесец од мјесеца овјере потписа, а код Уговора о откупу на отплату наредни мјесец од мјесеца који су уговорне стране одредиле као први мјесец исплате.            

Из прописаног произилази, да се закључени уговори могу међусобно разликовати само у погледу појединачних  података о продавцу и купцу, стану, откупној цијени стана, периоду отплате, износу мјесечне рате, мјесецу почетка отплате и престанка плаћања станарине, те датумима закључења уговора и овјере потиса уговорних страна.

Уговори не садрже одредбу о дуговању и камата у случају задоцњелог плаћања, али је та обавеза купца као дужника одређена одредбом члана 277. Закона о облигационим односима, која прописује да дужник који задоцни са испуњењем новчане обавезе, дугује поред главнице и затезну камату по стопи одређеној Законом о висини стопе затезне камате. Обрачун камата неуредним купцима вршен је према том закону, те се не ради о неким посебним каматама у посланичком питању названим кумулативним камата.

Према наведеном закону Фонд није ни продавац ни купац, дакле није уговорна страна, већ треће лице на чији рачун се уплаћује откупна цијена стана, што одређује правну припроду уговора о откупу стана, као уговора у корист трећег.Самим тим он не може, јер нема основа, мјењати битне елементе уговора које су уговорне стране одредиле укључујући и вријеме плаћања.

Фонду су након отпочињања примјене закона судови, сукцесивно достављали уговоре о откупу, након чега је Фонд евидентирао потраживања из уговора, као и уплате откупне цијене стана. Поједини уговори нису садржавали све податке о мјесецу почетка отплате и престанку плаћања станарине, те датуму закључења, односно потписивања уговора.

Одређени број купаца није вршио плаћања према уговору, при чему су испољени различити случајеви и обими неплаћања. У циљу избјегавања трошкова наплате путем суда, Фонд је од 2005. године, појединачно опомињао купце позивајући их на плаћање у остављеном року, а 2006. године, их је путем медија позвао на уредно плаћање.

Због неплаћања и након опомињања, отпочело се са утужењима купаца који нису платили најмање 3 и више мјесечних рата. Судком одлуком или поравнањем Фонду су досуђивана потраживања по основу главног дуга, затезних камата и трошкова поступка, при чему су судови претежно заузели став:

- да је уговор о откупу стана по свом правном карактеру, уговор о купопродаји и уговор у корист трећег, а не уговор о кредиту како га поједини квалификују те да, је Фонд становања иако није уговорна страна, легитимисан захтијевати исплату која је уговорена у његово име, да се ради о уговореној новчаној обавези са одређеним износом и роком испуњења, те да неплаћањем у року купац стана долази у доцњу, када дугује поред главнице и затезну камату по стопи утврђеној Законом о висини стопе затезне камате (чланови 277. и 324. Закона о облигационим односима);

-да право на затезну камату припада повјериоцу и када није уговорено, јер је оно законом прописано;

-да потраживања по тим уговорима застарјевају за десет а не три године;

-да потраживање путем суда није условљено претходним обавјештавањем и опомињањем купца као дужника;

-да износ обрачунате затезне камате не може бити већи од главног дуга (члан 4 б Закона о висини стопе затезне камате).                  

Према фиксној одредби уговора о откупу на отплату у случају неплаћања 3 узастопне рате, цијели неотплаћени остатак откупне цијене стана доспјева одмах на наплату те тај износ, а не износ рате постаје дуг купца на који се у случају неплаћања обрачунава камата.

На основу наведеног Фонд цијени, да није овлашћен односно да нема основа, одређивати вријеме испуњења обавезе плаћања другачије него што је то закљученим уговором одређено. Уколико се посланичко питање, односи искључиво на случајеве када је откупна цијена доспјела на наплату и прије мјесеца овјере потписа уговорача, а од када су купци редовно вршили плаћање не пропуштајући 3 рате, сматрамо цјелисходним размотрити могућност њиховог изузимања од обрачуна камата који за основицу има  неотплаћени износ откупне цијене стана, а не износ мјесечне рате.

У потпису Сњежана Вујнић, директор ИРБ РС.

Након тога изнио сам сљедећу аргументацију у прилог томе да су наведени грађани у праву, и у поновљеном питању позвао Владу РС и ИРБ РС да ријеше овај проблем:

Хвала што сте навели на крају вашег одговора сљедеће:

„Уколико се посланичко питање, односи искључиво на случајеве када је откупна цијена доспјела на наплату и прије мјесеца овјере потписа уговорача, а од када су купци редовно вршили плаћање не пропуштајући 3 рате, сматрамо цјелисходним размотрити могућност њиховог изузимања од обрачуна камата који за основицу има  неотплаћени износ откупне цијене стана, а не износ мјесечне рате.“

Неколико коментара на ваш одговор:

-  Посланичко питање се ОДНОСИ ИСКЉУЧИВО на случајеве када је откупна цијена доспјела на наплату и прије мјесеца овјере потписа уговорача, тј. прије стицања основа за упис права својине, а од када су купци редовно вршили плаћање не пропуштајући 3 рате;

-      Потврдили сте моје наводе да у уговорима није прецизно наведено од када почиње да тече обавеза уплаћивања рата за откуп стана (наведена је само година), потврдили сте ријечима „поједини уговори нису садржавали све податке о мјесецу почетка отплате и престанку плаћања станарине, те датуму закључења, односно потписивања уговора“, што доводи до различите примјене прописа на истовјетне случајеве. И на такве уговоре се ИСКЉУЧИВО ОДНОСИ моје посланичко питање, и према мојим информацијама таквих случајева има много;

-         С обзиром да сте навели да „у циљу избјегавања трошкова наплате путем суда“ је Фонд „од 2005. године, појединачно опомињао купце позивајући их на плаћање у остављеном року, а 2006. године, их је путем медија позвао на уредно плаћање“, морам рећи да су грађани који су ми се обратили рекли да то није тачно. У супротном, такав вид обраћања морао би имати „писмени траг“ како то предвиђа и Закон о општем управном поступку, обзиром да се ради о правима и обавезама грађана те одлучивања о истим од стране Фонда. 

-    Будући да сте рекли да сматрате „цјелисходним размотрити могућност“ изузимања ових грађана од обрачуна камата који за основицу има  неотплаћени износ откупне цијене стана, а не износ мјесечне рате, као народни посланик вас молим да то учините, штавише због пропуста и неодговорног понашања руководства Фонда становања 2002.год., иако персонално за такве поступке сами нисте одговорни, размотрити ту могућност бисте и требали, а имајући у виду и сљедеће:

У члану XII Уговора о откупу стану на отплату, који ЈЕСТЕ уговор о купопродаји како наводите, а који је закључиван са купцима, стоји да се исти закључује у седам истовјетних примјерака од кога три примјерка припадају Купцу, чијим потписом истог њима НИЈЕ уручен примјерак.

Уговор им је уручен након овјеравања потписа код надлежног суда чиме је након завршене законске процедуре форма уговора испоштована, те као такав почиње да производи правна дејства. Обзиром да се Уговором утврђују права и обавезе уговорних страна, те начин извршења истих као и посљедице неизвршавања преузетих обавеза, то је за реализацију Уговора неопходно да исти буде уручен на законом прописан начин.

Обавезе из Уговора купци су били вољни извршавати, што је видљиво увидом у њихове картице отплате, у којима стоји да је је прва рата измирена непосредно након судске овјере Уговора те његовог уручења, другим ријечима чим је Уговор купцима уручен, они су приступили његовој реализацији на начин предвиђен Уговором (назнака банке и број жиро рачуна на који се врши уплата рата одређен је чланом V Уговора).

Апсурдно је очекивати да се приступи реализацији Уговора прије него што се исти уручи странци обзиром да се у конкретном случају детаљи везани за његову реализацију налазе у самој исправи, а који су уговорној страни односно Купцу све до момента уручења Уговора били непознати.

Чланом 17. став 2 Закона о приватизацији државних станова („Службени гласник Републике Српске“, број 11/00), прописано је да се уговор о откупу стана закључује у писаној форми, а потписи уговорних страна овјеравају се код суда надлежног за овјеру потписа, након извршене провјере законитог утврђивања откупне цијене стана. Истим чланом у ставу 3. стоји и да контролу за законито утврђивање откупне цијене врши у року од 30 дана од дана пријема уговора град, односно општина путем органа односно организације коју она одреди.

Обзиром на тада важећу законску регулативу, која се посматра као lex specialis у односу на општа правила облигационог права, могло би се можда и погрешно закључити да је Продавац унапријед знао да је немогуће да Купац плати уговорену цијену почевши од датума означеним у члану VI Уговора, јер сам Уговор није прошао законом прописану процедуру, односно није извршена провјера законитог утврђивања откупне цијене стана, након чега слиједи овјера потписа уговорних страна код надлежног суда. Суд након извршене овјере потписа доставља примјерке уговора јавном правобраниоцу и министарству надлежном за стамбене односе, све у складу са Законом.

Према томе, из горе наведеног, може се извести можда и погрешан закључак да је Продавац намјерно ставио калузулу Уговора дефинисану чланом VII у којој стоји да уколико Купац не плати три мјесечне рате узастопно цијели неотплаћени остатак откупне цијене доспјева на наплату без одлагања.

У вашем одговору на моје посланичко питање сте навели „Уговори не садрже одредбу о дуговању и каматама у случају задоцњелог плаћања, али је та обавеза купца као дужника одређена одредбом члана 277. Закона о облигационим односима, која прописује да дужник који задоцни са испуњењем новчане обавезе, дугује поред главнице и затезну камату по стопи одређеној Законом о висини стопе затезне камате“. Да, али у Закону на који се позивате није наведен износ од три неплаћене рате као граница након које цјелокупан износ доспјева на наплату без одлагања, дакле ту границу је поставио Продавац, што додатно говори у прилог томе да је свјесно изазвао наведене посљедице.

Како је Продавац имао у виду рокове прописане чланом 17. Закона о приватизацији државних станова, те остале „застоје“ администрације, јасно је да Купац није могао бити у могућности да прије овјере потписа измири три доспјеле рате након чега комплетан износ долази на наплату са свим затезним каматама, при чему се не ради ни о чему другом већ о покушају изигравања закона те непоштовања начела савјесности и поштења, као и нарушавања добре пословне праксе.

Неправедно, а и несавјесно је поступање Продавца који је имајући у виду наведене прописе исте примјењивао произвољно те користећи незнање странке, односно Купца, вршио обрачунавање камата на износ који је доспио у периоду када је реализација Уговора била не само немогућа већ и незаконита обзиром да Уговор тада није имао задовољену форму те се није ни могао сматрати пуноважним у складу са важећим прописима, а поврх свега није Купцу био ни уручен, усљед чега Продавац у сваком случају остаје ускраћен за његову реализацију (непознати су подаци о банци као и број рачуна на који је Купац обавезан уплатити уговорену цијену).

Цијенећи да су купци приступили извршавању својих обавеза непосредно након уручивања уговора, односно овјером потписа код надлежног суда, обрачуната камата је утврђена на незаконито обрачунатом износу неотплаћеног остатка откупне цијене, до којег је Продавац дошао кршењем законских прописа, јер је захтјевао извршење уговора прије него што је Уговор прошао законску процедуру.

Сматрам да није у складу са законом нити добрим обичајем да грађани који су ми се обратили испаштају грешке органа, који није предвидио нити узео у обзир процедуру прописану чланом 17. Закона, или је пак злоупотребљавајући право покушао на незаконит начин профитирати.

С поштовањем, Срђан Мазалица, народни посланик

Након мог посланичког питања усљедио је прилог на РТРС-овој емисији "Рачуница" о овом проблему, у којој је портпарол ИРБ РС изнио податак да постоји одлука Владе РС из октобра 2012.године према којој "Купцима државних станова, који током отплате имају регистровано кашњење у отплати само једанпут од три (3) узастопне мјесечне рате (члан VII Уговора о откупу стана), које није дуже од 30 дана, обрачун затезних камата ће се вршити на мјесечне рате." Након што сам чуо за овај податак тражио сам наведену одлуку у службеним гласницима из октобра 2012., пошто је нисам нашао, тражио сам је у телефонском разговору од представника Министарства финансија и ИРБ РС. Не улазим у то зашто у одговору на прво посланичко питање нисам добио ову одлуку, нити је она споменута. Наведена одлука број: 04/01-012-2-2372/12 од 04.10.2012. године каже:

На основу члана 11. став (1) и члана 6. Закона о фонду становања Републике Српске ("Службени гласник Републике Српске", бр. 11/00 и 56/06), члана 281. Закона о привредним друштвима ("Службени гласник Републике Српске", бр. 127/08, 58/09 и 100/11), члана 12. и 13. Статута Фонда становања ("Службени гласник Републике Српске", бр. 35/07, 11/08, 72/10 и 77/11), Влада Републике Српске у функцији Скупштине Фонда становања Републике Српске а.д. Бања Лука, на приједлог Инвестиоционо-развојне банке Републике Српске а.д. Бања Лука (Одлука број 02-УОФ-416/12 од 12.07.2012. године; Закључак 01-51/12 од 12.07.2012. године), на 84.сједници одржаној 04.11.2012. године доноси:

О Д Л У К У

I

Купцима државних станова, који током отплате имају регистровано кашњење у отплати само једанпут од три (3) узастопне мјесечне рате (члан VII Уговора о откупу стана), које није дуже од 30 дана, обрачун затезних камата ће се вршити на мјесечне рате.

II

За реализацију Одлуке задужују се Инвестиционо-развојна банка Републике Српске и Фонд становања Републике Српске.

III

Одлука ступа на снагу даном доношења, а објавиће се на огласној табли предузећа.

Број: 04/01-012-2-2372/12

Датум: 04.10.2012. године

Предсједник Скупштине Александар Џомбић

Позивам све грађане који спадају у наведену групу да Инвестиционо-развојној банци поднесу приговор на бази поменуте Одлуке.